三部委連環(huán)出招 宏觀調(diào)控態(tài)度決定走勢

三部委連環(huán)出招房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“深入戰(zhàn)”再度拉開。8月5日、6日，建設部和國土資源部通過新華社分別刊發(fā)兩篇文章：《加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展》和《加強土地管理，嚴把土地供應閘門》，文中，建設部明確指出當前房地產(chǎn)市場調(diào)控五大重點，而國土資源部則意欲推出五大措施，解決當前土地市場存在的非法批地、未批先用、批少用多、非法低價出 讓國有土地使用權(quán)等問題。 而幾乎就在同時，銀監(jiān)會加緊了房地產(chǎn)信貸的調(diào)控。 8月4日，銀監(jiān)會緊急下發(fā)了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號，下簡稱“54號文”）。文中指出，要把房地產(chǎn)貸款合規(guī)性檢查作為現(xiàn)場檢查的主要內(nèi)容，對房地產(chǎn)貸款違規(guī)經(jīng)營、造成貸款損失等問題予以嚴肅處理，問題嚴重的將會公開披露并實施“叫?！?。 一個“五大重點”，一個“五大措施”，再加一個“54號文”，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控并非“利空出盡”，而是從住宅供應、市場交易、住宅保障、土地供應、信貸政策等產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)更深入更細致地推進。 “宏觀調(diào)控正處在一個非常關(guān)鍵的階段?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士坦言，以往的宏觀調(diào)控政策收效甚微，許多都打了“水漂”，這一次，政府不能再“失信于民”?！按伺e表明了政府是下定決心要把新一輪的宏觀調(diào)控進行到底，而且還將延續(xù)以往的‘組合拳’方式?！? 雖然，目前這些政策的執(zhí)行情況還難下定論，但是政府的態(tài)度至關(guān)重要，“態(tài)度堅決，就意味著宏觀調(diào)控成功了一半”。 調(diào)而未控？ 三部委的“協(xié)調(diào)作戰(zhàn)”除了表明宏觀調(diào)控的決心之外，最主要的還是因為房地產(chǎn)目前的癥結(jié)還沒有真正解開。對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控仍需繼續(xù)。 數(shù)據(jù)可以說明問題。8月5日，建設部數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，40個重點城市上市預售的套均建筑面積115平方米，有15個城市高于120平方米。部分城市房價上漲仍然較快，今年6月份，70個大中城市中，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10％，19個城市月環(huán)比漲幅超過1％。而8月7日廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州市7月份新建商品房住宅均價比6月份上漲468元每平米，當月漲幅達7.34％。 事實上，房價上漲較快的問題并未因為宏觀調(diào)控的政策出臺而得到有效控制。 另外，土地利用狀況也不容樂觀。 國土部在《加強土地管理，嚴把土地供應閘門》中陳述了目前土地調(diào)控中的問題所在。一是違法違規(guī)用地問題突出。一些地方對土地需求攀升，雖然審批供應的土地數(shù)量控制在計劃指標之內(nèi)，但是在規(guī)劃計劃之外擴大了建設用地規(guī)模。一些地方搞“以租代征”。有的地方擅自修改土地利用總體規(guī)劃，違規(guī)調(diào)整和占用基本農(nóng)田。有的地方在農(nóng)村搞大拆大建，擅自將騰出的土地置換為城市建設用地。在一些地方的城鄉(xiāng)結(jié)合部，還存在著違法違規(guī)利用農(nóng)民宅基地進行房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象。二是工業(yè)用地盲目擴張。一些地方低價出讓工業(yè)用地，甚至實行“零地價”。三是部分被征地農(nóng)民利益受到損害，未能確保生活水平不降低、長遠生計有保障。四是土地出讓收入不透明，使用不合理。土地出讓收支未納入預算管理。五是土地執(zhí)法難的問題仍然比較突出。 而此前，出自國土資源部的消息稱，2004年9月以來，一些城市的違法用地少的在60％左右，多的甚至在90％以上。 然而，一邊是土地違法的肆意滋生，另一邊卻是保護土地最有效制度———全國土地利用總體規(guī)劃綱要———的艱難前行。 “至今，全國土地利用總體規(guī)劃綱要修編方案逾期一個多月仍不能上報國務院。”國土資源部一位知情人士透露，這個規(guī)劃到底何時能上報國務院仍沒有最后的時間表。 “各行各業(yè)都覺得自己的方面要多發(fā)展、要加強，而加強最直接的體現(xiàn)就是多要地。多要地背后實際上隱含的是多用地，是為了將來用的時候方便一些?！睋?jù)國土資源部規(guī)劃司司長胡存智透露，根據(jù)國土資源部掌握的各行各業(yè)提出來的用地需要甚至超過了960萬平方公里國土面積。 國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要確定了未來5年我國耕地保有底線是18億畝。而調(diào)查顯示，我國現(xiàn)有耕地面積為18.31億畝。這意味著，在“十一五”這5年中可供使用的土地只有3100萬畝。 如此巨大的數(shù)據(jù)懸殊，也難怪全國土地利用總體規(guī)劃綱要修編方案的難產(chǎn)。而按照原定計劃，全國土地利用總體規(guī)劃綱要（修編稿）應該在6月30日上報國務院。 而在房地產(chǎn)信貸方面，違規(guī)行為更是層出不窮。 “假按揭貸款是商業(yè)銀行經(jīng)由開發(fā)商發(fā)放無真實借款主體且擔保不落實的長期房地產(chǎn)貸款，是商業(yè)銀行發(fā)放零售貸款中典型的違規(guī)行為?！便y監(jiān)會方面已公開坦言，這幾年來，各地已孕育了很大風險。致使房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的巨大風險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行。 不僅如此，近兩年，土地儲備貸款增加較快，土地儲備貸款存在著貸款承貸主體自有資本低，負債率過高，收入受行政干預，毫無保障，抵押不具備法律效力，及受政策和市場影響較大等潛在風險。 作為宏觀調(diào)控的三個重要環(huán)節(jié)，房價、土地以及銀行風險的防范都沒有收到應有的效應。這可以說是三部委繼續(xù)出招的直接誘因。而以目前中央政府的行事顯示，調(diào)控不達到效果不會輕易罷休。