遏制地方政府賣地沖動 土地出讓金重分方案初定

大半年來被國土資源部視為頭等大事之一的土地出讓金重分方案，終于進入最后沖刺階段。 據(jù)國土資源部人士透露，一份名為《土地出讓金收支管理辦法》(以下簡稱《辦法》)的文件，已基本修訂完成，待國務(wù)院審批后，未來幾個月內(nèi)可正式下發(fā)。 規(guī)范地方政府對土地出讓金的使用，是該《辦法》的重點，而與建設(shè)用地有關(guān)的稅費征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，因跟敏感的地價隱性成本掛鉤，尤為被開發(fā)商所關(guān)注。 核心內(nèi)容 該《辦法》要求，建設(shè)用地出讓涉及的“兩稅一費”——城鎮(zhèn)土地使用稅、新增建設(shè)用地有償使用費和耕地占用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)將進行調(diào)整。初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，新增建設(shè)用地有償使用費和耕地占用稅各提高一倍。 至于地方政府對土地出讓金的收支，將采取在財政部系統(tǒng)(即國庫)中設(shè)立“國有土地有償使用專賬”的方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金”，并規(guī)定地方政府不得作為當(dāng)期收入安排使用。 在這個過程中，土地出讓金將全額納入地方財政預(yù)算，實行“收支兩條線”，并接受地方人大的監(jiān)督。 《辦法》草案中還提出，土地出讓金總額的15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。 那位國土資源部人士介紹，剛剛完成的《辦法》草案中，涉及到地方政府土地出讓金收支規(guī)范那部分，可能還需要進一步完善，但“兩稅一費”征收的新標(biāo)準(zhǔn)不存在太大變動空間。 成型前后 今年兩會期間，國務(wù)院總理溫家寶明確提出，應(yīng)對現(xiàn)行土地出讓金分配體制進行改革，要求向失地農(nóng)民傾斜。隨后，財政部和國土資源部分別向國務(wù)院上報了各自的方案，并由分管該項工作的國務(wù)院副總理曾培炎親自審批。 不過，當(dāng)時這兩個主管部門的方案在“重新分配”的方式上存在根本沖突。國土部認(rèn)為，地方政府的土地出讓金須向中央集中，并在中央財政設(shè)立“地方土地收益基金”，自上而下進行管理。而財政部則希望納入地方財政預(yù)算進行管理，其理由是1994年中央地方財政體制改革時，已明確土地出讓金屬地方財政收入，中央政府再行收回缺乏合法性。雙方一度爭持不下。 這場爭論持續(xù)近3個月，直至9月份全國國土工作“昆明會議”召開之前，曾培炎代表國務(wù)院最終拍板認(rèn)可了財政部的方案。此前，爭論雙方只是在“土地出讓金的3%用于廉租房建設(shè)”等相對次要的問題上取得妥協(xié)。 “昆明會議”結(jié)束后，按國務(wù)院要求，在國土資源部配合下，財政部綜合司主導(dǎo)起草該《辦法》。 遏制賣地 據(jù)悉，自今年年初以來，控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，是國務(wù)院每月召開的常務(wù)辦公會的主要議題之一。有國土資源部官員認(rèn)為，中央調(diào)整土地出讓金分配制度的本意，是控制各地建設(shè)用地增長過快的勢頭，迫使地方政府盤活存量土地。這也是“兩稅一費”上調(diào)的緣由。國務(wù)院政策研究室一位專家印證了決策層這一思路。 中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長、土地專家劉維新介紹，目前我國“兩費一稅”的征收標(biāo)準(zhǔn)，還是上世紀(jì)90年代初制定的，不同城市的不同地塊，“兩稅”每平方米分別只有0.5～10元和1~10元，建設(shè)用地使用成本明顯偏低。 在方案醞釀過程中，曾有專家向國務(wù)院提出，如上調(diào)“兩稅一費”可能造成地價進一步上漲，建設(shè)用地增量若受到限制，土地市場供需關(guān)系也會失衡，同樣將拉高地價。 對此，國務(wù)院研究后的結(jié)論是，“兩稅一費”發(fā)生在土地交易之后，而不是交易環(huán)節(jié)，不會直接造成地價上漲。至于供需關(guān)系，通過清理盤活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，完全可以平衡。 隱性成本 以去年8月華潤置地出資超過25億元拿下的北京地王清河地塊(現(xiàn)已開發(fā)橡樹灣項目)為例：這塊總面積達(dá)35萬平方米的開發(fā)用地，當(dāng)時按每平方米9元的標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，總額在315萬元左右，城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地使用費金額與此大致相當(dāng)，兩者總計700萬元上下。若執(zhí)行《辦法》中的新標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商要交的稅費將翻番，即超過1500萬元。 “與數(shù)十億元的地價相比，一兩千萬元看起來不算什么，但這并不意味著拿地的企業(yè)會無動于衷。”融科智地副總裁鄭志剛表示。他指出，具有一定規(guī)模的企業(yè)，都同時運作多個新項目，不斷拿地累加起來的隱性成本，往往相當(dāng)可觀。 幾乎可以肯定，這些隱性成本最終將分?jǐn)偟椒績r中去，由購房者“買單”。據(jù)說國土資源部等已注意到這一問題，正計劃逐步清理、合并房地產(chǎn)稅種，以便“兩稅一費”執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，有關(guān)企業(yè)的稅負(fù)水平維持在合理范圍內(nèi)。 企業(yè)買地的隱性成本增加的同時，地方政府賣地的隱性成本其實也在增加。 北京市土地學(xué)會一位專家算了一筆賬：北京每年土地出讓金總額大概在120億元左右，刨去土地整理費用及收購成本后，純收益約為50億元，按原有規(guī)定“土地出讓金增值部分的15%用于耕地復(fù)墾和土地整理”，此項支出應(yīng)為7.5億元，而新規(guī)定要求支出出讓金全額的15%，則高達(dá)18億元！ 不知這么一來，地方政府長期高漲的賣地沖動，會不會有所消退？(