土地調(diào)控松口：工業(yè)用地最低限價(jià)可“打折”

    在保增長(zhǎng)的訴求以及土地市場(chǎng)下行的雙重因素下，中國(guó)的土地供應(yīng)政策再次進(jìn)行重大調(diào)整，今后符合條件的工業(yè)用地出讓價(jià)格有望大幅低于目前執(zhí)行的較低限價(jià)。 
    根據(jù)國(guó)土資源部近日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（下稱《通知》），《全國(guó)工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（下稱《標(biāo)準(zhǔn)》）實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。部分工業(yè)項(xiàng)目在確定出讓底價(jià)時(shí)，可以按照《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的較低價(jià)的15%、50%或者70%執(zhí)行。 
    三類折扣
    為遏制地方政府為招商引資，競(jìng)相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)、低于成本出讓工業(yè)用地的混亂局面，國(guó)土部制定的《標(biāo)準(zhǔn)》于2007年1月1日起開(kāi)始實(shí)行。此政策規(guī)定，市縣等地方政府出讓工業(yè)用地時(shí)須招拍掛，且其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的“價(jià)格底線”。
    依照《標(biāo)準(zhǔn)》，全國(guó)的工業(yè)用地被劃分為15個(gè)等別，等別與較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一一掛鉤。如上海黃浦區(qū)為一等，出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為840元/平方米，新疆阿勒泰市為15等，出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)僅為60元/平方米。
    在目前的土地出讓市場(chǎng)，工業(yè)用地占據(jù)著近半數(shù)份額。用地價(jià)來(lái)調(diào)控土地供應(yīng)，《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)也被視為當(dāng)時(shí)政府收緊土地閘門政策的延續(xù)。兩年之后，這個(gè)政策進(jìn)行了“適當(dāng)調(diào)整”。
    根據(jù)《通知》，市縣國(guó)土部門在確定工業(yè)土地出讓底價(jià)時(shí)，對(duì)符合若干條件的工業(yè)用地項(xiàng)目，可對(duì)“價(jià)格底線”打折執(zhí)行。
    這些條件包含，各?。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行；
    以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行。
    此外，中西部地區(qū)也獲得了相應(yīng)政策放寬?！锻ㄖ芬?guī)定，對(duì)中西部地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國(guó)有未利用地，且土地前期開(kāi)發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于《標(biāo)準(zhǔn)》的15%執(zhí)行。
    使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國(guó)有未利用地，可按不低于《標(biāo)準(zhǔn)》的50%執(zhí)行。
    順勢(shì)而為?
    此番政策調(diào)整，據(jù)權(quán)威人士透露，與經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及土地出讓市場(chǎng)的運(yùn)行情況有直接關(guān)系。
    自2008年下半年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增幅放緩，部分工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難。土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了由熱轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)，土地流拍層出不窮，土地價(jià)格也開(kāi)始下行。
    根據(jù)國(guó)土部近日發(fā)布的主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告，2009年一季度全國(guó)工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率環(huán)比下降1.08%，同比下降1.10%。該報(bào)告還預(yù)測(cè)，今年上半年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)下行，土地市場(chǎng)必然受其影響，土地需求仍將低迷，地價(jià)水平呈下行趨勢(shì)。
    中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)王萬(wàn)茂表示，此次調(diào)整也是順應(yīng)市場(chǎng)變化，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并未轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)上對(duì)土地的需求已經(jīng)減少，從而帶來(lái)土地流拍增加，價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)下降。
    中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工鄒曉云也認(rèn)為，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)有初步回暖跡象，居住用地市場(chǎng)還能維持，但工業(yè)用地市場(chǎng)的行情更差一點(diǎn)，尤其是一些出口外向型企業(yè)受到?jīng)_擊較重，這類企業(yè)的用地需求大為減少。
    比如，去年某直轄市的工業(yè)用地出讓成交面積，僅僅接近預(yù)定計(jì)劃的一半左右。
    此外，當(dāng)年地方政府招商引資的重點(diǎn)之一是外資企業(yè)，如今這些工業(yè)用地的大戶在國(guó)內(nèi)的投資也開(kāi)始放緩?！斑@種情況下，應(yīng)該讓有較低限價(jià)的工業(yè)土地出讓價(jià)格更加符合市場(chǎng)行情?！蓖跞f(wàn)茂稱。
    相比此前不能低于較低限價(jià)，此次較低1.5折的調(diào)整力度已然不小，但這并非全部。“一項(xiàng)政策的出臺(tái)，總是要逐漸完善的。以后根據(jù)新情況，還可能進(jìn)行新的調(diào)整。”上述國(guó)土部權(quán)威人士稱。
    不過(guò)，鄒曉云認(rèn)為，此次政策上雖然可以說(shuō)打開(kāi)了一扇門，但真正能夠發(fā)揮多大作用還有待觀察，“像北京等重點(diǎn)地區(qū)的工業(yè)用地出讓底價(jià)，本來(lái)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于較低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)政策就可能起不到刺激作用。”
    政策并非完全放開(kāi)
    雖然今后工業(yè)用地可以對(duì)出讓底價(jià)進(jìn)行打折，但仍有限制條件，并未完全放開(kāi)。
    鄒曉云認(rèn)為，區(qū)域性、行業(yè)性的限制和引導(dǎo)，是此次實(shí)施政策調(diào)整的一個(gè)特點(diǎn)，刺激農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是其中之一。
    如《通知》規(guī)定，可享受70%“優(yōu)惠”的用地集約項(xiàng)目，是指項(xiàng)目建設(shè)用地容積率和建筑系數(shù)超過(guò)相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的40%以上、投資強(qiáng)度增加10%以上。
    上述國(guó)土部權(quán)威人士表示，這些限制條件是為了促進(jìn)土地集約節(jié)約利用。此次調(diào)整還要發(fā)揮行業(yè)引導(dǎo)作用?！叭玑槍?duì)農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，是為了促進(jìn)企業(yè)在產(chǎn)地對(duì)農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品直接進(jìn)行初次加工?！?
    此外，除了對(duì)某些行業(yè)和具體項(xiàng)目進(jìn)行限制，此次政策調(diào)整，在不能低于成本價(jià)出讓工業(yè)用地問(wèn)題上絲毫未作松動(dòng)。
    “不變是不可能的，但變也要有一定的規(guī)矩，不能隨意而行。”上述國(guó)土部人士表示，不可能完全放開(kāi)，對(duì)某些方面的價(jià)格管制肯定還是要執(zhí)行。土地供應(yīng)政策無(wú)論怎么調(diào)整，都要集約節(jié)約利用，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。
    “工業(yè)用地出讓較低價(jià)一旦完全放開(kāi)，可能又會(huì)回到原來(lái)的混亂局面，那樣更麻煩?！痹撊耸糠Q。
    《通知》也要求，各地國(guó)土資源管理部門要加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地出讓的監(jiān)督管理，通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)，及時(shí)掌握出讓價(jià)格等土地供應(yīng)信息。對(duì)違反較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)實(shí)施政策、低于標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地的，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。