游資驅(qū)動(dòng)的下一輪房地產(chǎn)熱正在形成

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有兩個(gè)重要的特征。一個(gè)是市場(chǎng)的地域差別十分明顯，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、收入水平、住宅供應(yīng)量、基礎(chǔ)設(shè)施情況以及二手市場(chǎng)的成熟程度差異極大，各自房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期也有所不同。一個(gè)國(guó)家內(nèi)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)有漲有跌，與美國(guó)類似，但明顯地有別于亞洲其它市場(chǎng)。另一個(gè)特征是，資金跨境流動(dòng)十分活躍，游資驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)起伏，地方政府對(duì)熱錢欲拒還迎。中國(guó)小投資者的跨境投資欲望，遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)，基本沿襲著傳統(tǒng)的華人思維。 　　中國(guó)房地產(chǎn)今后幾年的整體走勢(shì)，以及不同市場(chǎng)的起落，取決于游資。中國(guó)人民銀行在這次宏觀調(diào)控中，沒有從根本上減少游資泛濫的問題，加息僅進(jìn)行了一次便戛然而止。今日的中國(guó)經(jīng)濟(jì)與五年前深陷通縮的情況已經(jīng)完全不同，然而利率水平依然維持在超低水平，自然造成流動(dòng)性過(guò)高、游資泛濫的問題。 　　2004年5月開始的宏觀調(diào)控采取的是以行政干預(yù)的形式加大資金流出銀行的難度，但是并未抹干過(guò)高的資金流動(dòng)性。這樣做對(duì)靠大量借貸維持運(yùn)作的發(fā)展商不啻是一大打擊，但是對(duì)資金充沛的發(fā)展商以及炒家并不構(gòu)成重大的威脅。2005年4月推出的房地產(chǎn)新政，除心理上的震懾作用外，打擊的力度主要取決于稅收上的調(diào)節(jié)。由于各地對(duì)房地產(chǎn)交易的征稅規(guī)定各不相同，新政對(duì)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也就不同。新政對(duì)以上海為首的華東地區(qū)市場(chǎng)，猶如沸水上澆了一瓢冷水，但在多數(shù)二、三線城市則被潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲般的化解掉了。 　　實(shí)際上，新的一輪房地產(chǎn)熱已在二、三線城市展開。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀望，未被抹干的游資又重新活躍。發(fā)展商們紛紛轉(zhuǎn)向內(nèi)陸城市，山西小煤窯資金由北京移師廣東，溫州炒房團(tuán)從上海轉(zhuǎn)戰(zhàn)華中華南。從深圳到呼和浩特，從青島到西安，一股新的房地產(chǎn)熱已經(jīng)形成，買方賣方皆大歡喜。地方政府這次學(xué)乖了，高調(diào)的價(jià)格上漲信息在地方媒體上幾乎看不到，不過(guò)日本、韓國(guó)對(duì)華建筑機(jī)械出口卻在急速反彈，為二、三線城市房地產(chǎn)提供了一絲重新啟動(dòng)的線索。 　　面對(duì)重新啟動(dòng)的二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央政府會(huì)否再下殺手，重新祭出調(diào)控法寶？我認(rèn)為可能性不大。宏觀調(diào)控的大標(biāo)簽在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)被揭下，但是標(biāo)簽后面的內(nèi)容已明顯改變。2006年的政策重點(diǎn)是“解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的深層次、結(jié)構(gòu)性矛盾”。信貸上的限制正在逐步的放寬。經(jīng)過(guò)一輪數(shù)據(jù)調(diào)整，中國(guó)的投資與GDP之比為37%。而非之前的45%。這個(gè)比例與不少新興國(guó)家大體吻合，并不像部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家所指責(zé)的那樣“不可持續(xù)”，北京決策層心上的一塊石頭也算落地。至于房地產(chǎn)，北京的態(tài)度本來(lái)就是矛盾的。房地產(chǎn)開發(fā)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，也是刺激內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力。所要防范的，是大起大落、金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)矛盾，而不是房?jī)r(jià)本身。只要全國(guó)房?jī)r(jià)不出現(xiàn)類似上海2004年的狂炒，筆者相信房地產(chǎn)政策會(huì)以口頭干預(yù)為主，輔以針對(duì)過(guò)熱城市的稅收調(diào)節(jié)。 　　政府在政策上的相對(duì)寬容，為依然充沛、重新活躍的游資提供著一個(gè)舞臺(tái)。本文開頭所提的市場(chǎng)的地域差別和資金的跨境流動(dòng)兩大特征，相信在今年會(huì)顯得十分突出。如果說(shuō)住房政策改革是啟動(dòng)上一輪房地產(chǎn)熱的始發(fā)因素，筆者認(rèn)為過(guò)度資金流動(dòng)性便是剛剛展開的新一輪房地產(chǎn)周期的拉動(dòng)力。游資驅(qū)動(dòng)、滾動(dòng)上升可能是這次房地產(chǎn)熱的突出特點(diǎn)。 　　與二、三線城市相比，以上海為首的幾個(gè)華東城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則顯得伊人獨(dú)憔悴。上海房地產(chǎn)下跌，有諸多方面的因素，但是最主要的是信心的崩潰。游資的撤離，使供求失衡被放大，令潛在買家卻步?；貧w理性的需求和萎靡不振的成交，造成新增樓盤供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)售出樓盤，供求關(guān)系進(jìn)一步惡化。今后六個(gè)月相信是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的高危期，資金周轉(zhuǎn)失靈的發(fā)展商隨時(shí)可能成為壓垮駱駝的最后一根稻草。不過(guò)，如果關(guān)于游資驅(qū)動(dòng)的新一輪房地產(chǎn)熱的判斷成立，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也有可能在6-12個(gè)月內(nèi)結(jié)束。 　　與世界絕大多數(shù)國(guó)家相比，中國(guó)的生產(chǎn)力提高很快，人民收入不斷上升，經(jīng)常項(xiàng)目和資本項(xiàng)目呈雙順差，人民幣匯率在短期內(nèi)又難大升，因此人民幣資產(chǎn)升值是自然的。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在中國(guó)買房子，可能買貴但不會(huì)買錯(cuò)。在時(shí)機(jī)把握上，應(yīng)關(guān)注地域差別和資金流動(dòng)性。